Aunque técnicamente no es una dación en pago, es decir la entrega del piso a cambio de la extinción de la deuda, el acuerdo alcanzado con el banco tiene el mismo efecto.
Lo que se ha pactado es que Bankia otorga una “carta de pago” (reconoce que no se le debe nada, ni por el préstamo hipotecario, ni por el pleito que interpuso) por la cifra pendiente para la cancelación total del préstamo, a cambio de que se le entregue inmediata y pacíficamente la posesión de la vivienda que había sido hipotecada.
El relato de hechos es como sigue:
En el año 2006, la extinta Caja Madrid, concedió a una pareja de colombianos, avalados por una tercera persona, un préstamo con garantía hipotecaria, por importe de 230.000€, que debería ser amortizado en 360 meses a razón de una cuota mensual de 814€.
Mientras la situación económica se lo permitió abonaron puntualmente las cuotas de amortización. Pero cuando la crisis les llegó, como a muchos españoles, dejando a los tres prestatarios en el paro, no tuvieron más remedio que dejar de pagar la hipoteca. Y así, en diciembre de 2011 y enero de 2012, devolvieron los recibos respectivos, tras haber abonado 68 cuotas con total normalidad. Ante ello la maquinaria jurídica del banco, sin piedad alguna, se puso en marcha y declaró el vencimiento anticipado del préstamo, (según la escritura de hipoteca podían hacerlo con el impago de una sola de las 360 cuotas, reclamándoles la totalidad de la deuda (unos 220.000€), con amenaza de demanda judicial si en diez días no se abonaba esa suma.
Y así, constatada la imposibilidad de hacer frente a tan enorme cantidad, el banco interpuso de inmediato demanda de ejecución hipotecaria, cuyos trámites han merecido recientemente el reproche del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su famosa sentencia de 14 de marzo de 2013, al considerar inaceptable el trato procesal preferente y privilegiado del banco ejecutante.
Pues bien, se sustanció el proceso, sin posibilidad jurídica de oponerse, pues de todas formas la deuda era cierta y el contrato de hipoteca, hasta entonces, era válido.
Se subastó el piso, que al quedar desierta la subasta se lo adjudicó el banco por el 60% del valor de tasación, es decir por 138.000€, si bien en calidad de cederlo a terceros. Lo que así hizo, transmitiéndolo a una tercera persona, seguramente alguien que tal vez mantenga algún tipo de relación comercial con la entidad.
Y así, la operación de Bankia se transformaba en lo siguiente:
- Una vivienda tasada en unos 230.000€, se la queda por 138.000€ aproximadamente.
- Obtiene un beneficio desconocido porque a su vez la vende a un tercero.
- Sigue reclamándole al prestatario la diferencia hasta el total pendiente, es decir unos 100.000€, aproximadamente.
- A su vez cobró las cuotas de amortización del préstamo, (814 x 68)= 55.000€, aproximadamente.
El negocio para el banco, es notorio.
Cuando el caso nos llegó al despacho, se acababa de aprobar la Ley 1/2013, de protección de los deudores hipotecarios. Esta norma, aprobada por el Gobierno como consecuencia de las presión social contra los desahucios por impago de hipotecas, y la sentencia del TJUE, vino a introducir una nueva causa de oposición a las ejecuciones hipotecarias, cual es la posibilidad de invocar la existencia de clausulas abusivas en el contrato de préstamo que pudiesen afectar a la propia esencia del contrato y conllevar su nulidad de pleno derecho. Y para los procedimientos que estuviesen en tramitación, como era nuestro caso, en los que el trámite de oposición a la ejecución ya hubiese transcurrido, se daba un plazo especial de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición, basado precisamente en la existencia de esa nueva causa de la concurrencia de posibles clausulas abusivas.
Como ya dijimos en un artículo anterior ( pulse aquí ) promovimos ese incidente en junio de 2013.Como consecuencia de ello y ante la discrepancia del letrado del banco, el Juez, no tuvo más remedio que suspender el procedimiento y ordenar la celebración del pertinente juicio o comparecencia, para exponer las posturas jurídicas de unos y otros.
Y así, el Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid, en una diligencia de noviembre de 2013, convocó a las partes a esa comparecencia para ¡octubre de 2014!
El enorme retraso fijado para la celebración de esa comparecencia, no sé si deliberadamente por la secretaría del juzgado, ha hecho recapacitar y hacer números al banco. Por ello nos ha propuesto un acuerdo, consistente en renunciar a cobrarle al pobre prestatario los 100.000€ pendientes a cambio de la entrega de las llaves y posesión de la vivienda. Lógicamente el cliente ha aceptado, con un más que importante suspiro de alivio.
En este caso no se ha producido una dación en pago, en su a acepción estricta, porque recordemos que la vivienda ya se había transmitido al banco ( y éste a un tercero) por el hecho de la subasta, pero en cambio la posesión la seguía manteniendo el prestatario. Y así considerando el transcurso del tiempo en que aún se iba a mantener en esa posesión, hizo que llevó los servicios jurídicos de Bankia reconsiderasen su inflexible postura.
No cabe duda que esa modificación legal ha sido determinante para alcanzar el acuerdo. Lo que no parece razonable es que esa posición procesal de privilegio que en el procedimiento ejecutivo hipotecario mantenían los bancos se siguiera manteniendo. Confiemos que, paulatinamente, se vayan modificando estas normas decimonónicas y arcaicas y avancemos con una nueva normativa acorde al discurrir de los tiempos.