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CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. Las cláusulas suelo.

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En los últimos tiempos la jurisprudencia se ha venido pronunciando, cada vez con mayor firmeza y reiteración sobre las características jurídicas, y su aplicación práctica de algunas de las cláusulas que habitualmente han venido introduciendo las entidades bancarias en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. (...)

 

 

La resolución más contundente y paradigma de este criterio jurisprudencial ha sido, hasta el momento, la sentencia dictada por el Tribunal Supremo con fecha 9 de mayo de 2013.

Esta sentencia declara la nulidad de la muy extendida cláusula denominada “Suelo.

Pero no solo las cláusulas suelo han merecido el reproche jurídico de los Tribunales y la crítica feroz de los juristas, catalogándolas sin ambages de falta de transparencia cuando no de fraude, sino que también se han dictado resoluciones sobre otro tipo de cláusulas habituales en los contratos bancarios en general y los de hipoteca en particular, que han venido constituyendo una forma de actuar que por su mala praxis está siendo rechazada unánimemente por la sociedad civil.

Con ánimo de síntesis  y brevedad, comento a continuación algunas de estas cláusulas.

 

Las Cláusulas Suelo.

El interés fijado por las entidades financieras, fundamentalmente en los préstamos con garantía hipotecaria, se ha venido configurando, o  “vendiendo” como de carácter variable. Es decir, que el interés establecido por el préstamo ha venido configurando en un doble aspecto, un porcentaje fijo y otro variable que se remite a las fluctuaciones experimentadas por el denominado Euribor. Así, el tipo aplicable que se repercute al cliente es el resultado de la suma de ambos, pudiendo oscilar al alza o a la baja en función del valor de ese criterio de interés interbancario.

El problema se produce cuando en el contrato se estipula un límite en el tipo del Euribor cuando este baja de un determinado importe. Este límite o suelo, cuando se alcanza lo que era un tipo de interés variable se convierte en fijo, pues por debajo de él, el banco no permite su aplicación, cosa que sí ocurre cuando el proceso es al alza. Y aunque en ocasiones se establece un tope o “techo” a esa subida del tipo de interés, resulta en la práctica poco habitual haciendo ilusoria la presentación de ese techo como una contraprestación dialéctica al suelo. En todo caso, quien sale perjudicado siempre, es el consumidor prestatario.

Pues bien, la nulidad de la cláusula se deriva, según la jurisprudencia reciente, más que de la redacción de este pacto contractual, que en sí mismo, no es ilegal, en la falta de transparencia y de explicación de su significado cuantitativo al prestatario. Los Tribunales están basando la nulidad en que los bancos no han explicado adecuadamente a sus clientes el alcance de esa estipulación contractual. Jurídicamente, pues, es la falta de transparencia e información lo que provoca la denominada “abusividad”, lo que conlleva, finalmente, a la declaración de nulidad.

 

De forma más precisa, la Sentencia del T. S. del 9-5-2013 declara la nulidad de las cláusulas suelo, por lo siguiente:

“a) La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.

b) La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

c) La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.

d) Su ubicación  entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor, al menos, en el caso enjuiciado.

e) La ausencia de simulaciones de escenarios, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.

f) Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”.

 

Con esta Sentencia, se cierra definitivamente para los bancos la posibilidad de seguir incluyendo en sus contratos de préstamo cláusulas como la mencionada.

No obstante, existen otras cláusulas declaradas también nulas que comentaremos próximamente.

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Invitado Martes, 07 Julio 2020